隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善，人民對住宅工程質(zhì)量的要求將達(dá)到一個新的高度。住宅工程質(zhì)量控制涉及到的方面眾多，各個方面相互作用，相互影響，因此，對住宅工程質(zhì)量控制必然是一個復(fù)雜的系統(tǒng)過程。筆者認(rèn)為，住宅工程質(zhì)量控制所涉及到的各個方面可以分為如下三個層次：
一是在住宅工程質(zhì)量的形成過程中與工程質(zhì)量直接相關(guān)的住宅建設(shè)參與各方。這個方面應(yīng)直接對住宅工程的設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量和材料質(zhì)量負(fù)責(zé)。這個方面應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，勘察和設(shè)計單位，建筑施工和安裝企業(yè)，建材、部件、設(shè)備的生產(chǎn)、制造和供應(yīng)企業(yè)，這些企業(yè)應(yīng)對住宅工程質(zhì)量做出保證。
二是與住宅工程質(zhì)量間接相關(guān)的社會咨詢機(jī)構(gòu)中介等服務(wù)機(jī)構(gòu)。這個方面應(yīng)對住宅工程質(zhì)量起到市場制約的作用，即包括監(jiān)理公司、質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)、保險公司、代理機(jī)構(gòu)，會計、審計、律師事務(wù)所等。這些社會咨詢中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對住宅工程質(zhì)量承擔(dān)間接責(zé)任。
三是不應(yīng)成為住宅工程質(zhì)量的責(zé)任主體的質(zhì)量監(jiān)督者，如政府的行政管理部門。這個方面應(yīng)主要對住宅工程質(zhì)量起到監(jiān)督作用。
因此，按照上述三個層次，住宅工程質(zhì)量控制體系包括如下三個方面：
一是從住宅工程質(zhì)量形成過程的角度，建立和完善以開發(fā)企業(yè)為主的住宅工程質(zhì)量保證體系。
二是從住宅工程質(zhì)量制約機(jī)制的角度，建立和完善以中介咨詢機(jī)構(gòu)為主體的住宅工程質(zhì)量市場制約體系。
三是從住宅工程質(zhì)量監(jiān)督的角度，建立和完善以行政管理部門為主的住宅工程質(zhì)量監(jiān)督體系。
這三個體系構(gòu)成一個完整和有效的住宅工程質(zhì)量控制體系。
1、住宅工程質(zhì)量保證體系
我國以往在住宅工程質(zhì)量管理中沒有形成一個有效的住宅工程質(zhì)量保證體系，因此，我們應(yīng)首先建立起住宅工程質(zhì)量保證體系。筆者認(rèn)為，住宅工程質(zhì)量保證體系應(yīng)包括如下兩個方面的含義：一是住宅建設(shè)參與各方都應(yīng)該提高自身的管理水平，在每個企業(yè)內(nèi)部建立質(zhì)量保證體系，以保證住宅工程建設(shè)每個參與者的工作質(zhì)量都滿足住宅工程整體質(zhì)量的要求；二是針對住宅建設(shè)參與者眾多，而參與各方質(zhì)量責(zé)任混淆不清，發(fā)生質(zhì)量問題后，互相推諉的狀況，從住宅工程質(zhì)量形成過程的角度，以質(zhì)量責(zé)任制為核心，明確住宅建設(shè)參與各方的任務(wù)、職責(zé)，建立全方位的住宅工程質(zhì)量保證體系 根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的要求，我國的住宅工程質(zhì)量保證體系應(yīng)明確以住宅開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位為住宅產(chǎn)品質(zhì)量的第一責(zé)任人。工程勘察和設(shè)計單位，工程施工企業(yè)，設(shè)備安裝企業(yè)，建材、設(shè)備的生產(chǎn)和供應(yīng)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定或以合同約定。以下我們將詳細(xì)探討工程質(zhì)量保證體系中各方的職能和責(zé)任。
1.1關(guān)于住宅工程建設(shè)的開發(fā)企業(yè)
根據(jù)我國《建筑法》和《建筑工程質(zhì)量管理條例》及相關(guān)法律的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位）負(fù)有的質(zhì)量責(zé)任和職能為：
(1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)。
(2)建設(shè)單位必須向有關(guān)的勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供與建設(shè)工程有關(guān)的原始資料。原始資料必須真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全。
(3)建設(shè)單位發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期。
(4)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查。
(5)住宅工程建設(shè)實(shí)行監(jiān)理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。
(6)按照合同約定，由建設(shè)單位采購建筑材料、建筑構(gòu)件配件和設(shè)備的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量符合設(shè)計文件和合同要求。
(7)建設(shè)單位收到住宅工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格，方可交付使用。
(8)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理建設(shè)項目各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全建設(shè)項目檔案，并在建設(shè)工程竣工驗收后，及時向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項目檔案。
1.2關(guān)于住宅建設(shè)規(guī)劃、勘察和設(shè)計單位
在住宅工程質(zhì)量保證體系中，規(guī)劃、勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責(zé)任和職能：
(1)勘察、設(shè)計單位必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察、設(shè)計，并對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負(fù)責(zé)。
(2)勘察單位提供的地質(zhì)、水文等勘察報告必須真實(shí)、準(zhǔn)確。
(3)設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察報告文件進(jìn)行住宅工程設(shè)計。設(shè)計文件應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的設(shè)計深度要求，注明住宅合理使用年限。
(4)設(shè)計單位在設(shè)計文件中選用的住宅建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，應(yīng)當(dāng)注明規(guī)格、型號、性能等技術(shù)指標(biāo)，其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
(5)設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)就審查合格的施工圖設(shè)計文件向施工單位作出詳細(xì)說明。
(6)設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)參與住宅工程質(zhì)量事故分析，并對因設(shè)計造成的質(zhì)量事故，提出相應(yīng)的技術(shù)處理方案。
1.3關(guān)于住宅工程施工安裝企業(yè)
在住宅質(zhì)量保證體系中，施工安裝企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任和職能：
(1)施工安裝企業(yè)對住宅工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。
(2)施工安裝企業(yè)必須按照住宅工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自修改工程設(shè)計，不得偷工減料。
(3)施工安裝企業(yè)必須按照住宅工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對住宅工程建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土進(jìn)行檢驗，檢驗應(yīng)當(dāng)有書面記錄和專人簽字；未經(jīng)檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。
(4)施工安裝企業(yè)必須建立、健全施工質(zhì)量的檢驗制度，嚴(yán)格工序管理，做好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。
(5)施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測。
(6)施工安裝企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立、健全教育培訓(xùn)制度，加強(qiáng)對職工的教育培訓(xùn)，未經(jīng)教育培訓(xùn)或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。
1.4關(guān)于住宅建材、設(shè)備的生產(chǎn)和供應(yīng)企業(yè)
住宅工程質(zhì)量是設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量和材料質(zhì)量的綜合反映。住宅工程材料和設(shè)備質(zhì)量的好壞，對住宅工程質(zhì)量的影響很大，特別是用于住宅工程的主要結(jié)構(gòu)材料，將直接影響到住宅工程的質(zhì)量和安全，據(jù)統(tǒng)計，用于住宅工程的材料主要分為結(jié)構(gòu)材料、功能材料和裝飾材料，共達(dá)160種。
建材、設(shè)備的生產(chǎn)和供應(yīng)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任和職能包括如下方面：
(1)建材、設(shè)備的生產(chǎn)和供應(yīng)企業(yè)應(yīng)對住宅產(chǎn)品的材料和設(shè)備質(zhì)量負(fù)責(zé)。
(2)建材生產(chǎn)和供應(yīng)企業(yè)應(yīng)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的要求，供應(yīng)質(zhì)量、性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料和建筑構(gòu)配件。
(3)建材、設(shè)備的生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高產(chǎn)品質(zhì)量意識，建立企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系。
(4)對出廠的建材、設(shè)備產(chǎn)品實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制，必須有建材、設(shè)備產(chǎn)品的質(zhì)量保證書和使用說明書，明確規(guī)定其建材、設(shè)備產(chǎn)品的使用年限和使用方法。
(5)建材、設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理生產(chǎn)規(guī)模，提高產(chǎn)品科技含量，限制和淘汰一些能耗大、附加值低和落后的建材、設(shè)備產(chǎn)品。
以上對住宅建設(shè)的參與者（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，地質(zhì)勘察和建筑設(shè)計單位，工程施工企業(yè)，建材、設(shè)備的生產(chǎn)和供應(yīng)企業(yè)）在住宅質(zhì)量保證體系中的任務(wù)、職能、責(zé)任以及相關(guān)措施進(jìn)行了詳細(xì)的論述，以期建立一個有效可行的住宅質(zhì)量保證體系。
2、住宅工程質(zhì)量控制的市場制約體系
從住宅工程質(zhì)量制約機(jī)制的角度，建立以中介咨詢機(jī)構(gòu)為主體的市場制約體系。使住宅工程質(zhì)量由政府制約轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋萍s的良性機(jī)制，這是住宅工程質(zhì)量控制體系的核心所在。
2.1繼續(xù)完善住宅建設(shè)有形市場
隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以往沒有固定的交易時間和交易地點(diǎn)、交易行為，也沒有特定的規(guī)范和程序可以遵守的傳統(tǒng)意義上的"無形"建筑市場，在我國正發(fā)生著根本性的轉(zhuǎn)變。一種具有固定交易場所和交易時間的，提供從建設(shè)項目報建、工程招標(biāo)信息發(fā)布、招標(biāo)文件準(zhǔn)備及發(fā)售、資質(zhì)審查、勘察釋疑、招標(biāo)咨詢和管理、評標(biāo)定標(biāo)監(jiān)督與執(zhí)行直至合同簽訂備案等一系列服務(wù)的新型建筑市場應(yīng)運(yùn)而生，這就是"有形"建筑市場。
在有形市場建立后，住宅建設(shè)參與各方都受到有形市場的制約。業(yè)主通過審核才能進(jìn)入有形市場，沒有住宅開發(fā)能力的業(yè)主和建設(shè)單位將不能夠進(jìn)入有形市場。在有形市場中，業(yè)主選擇勘察、設(shè)計單位，施工單位，監(jiān)理單位。住宅建筑材料也要進(jìn)入由生產(chǎn)廠方、配送中心、零售商店等各環(huán)形成的建材有形市場進(jìn)行交易。有形市場規(guī)范了業(yè)主和住宅建設(shè)參與各方的行為，形成了公平、公正、公開的市場竟?fàn)帣C(jī)制。住宅建設(shè)有形市場將選擇有資質(zhì)的、有社會承諾、有登記、有信譽(yù)的承包單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位和材料廠家來承擔(dān)住宅工程的建設(shè)，從而使住宅工程的質(zhì)量得到有效的保證
同時，建筑有形市場應(yīng)實(shí)行管理現(xiàn)代化，發(fā)揮有形市場的服務(wù)和制約的雙重功能。并使建筑市場同勞動力市場等相關(guān)要素市場和金融市場相互聯(lián)動，使建筑市場真正實(shí)現(xiàn)從無序到有序，從隱蔽到公開，從無形到有形的轉(zhuǎn)變，以此構(gòu)建具有中國特色、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有形市場體系。
2.2發(fā)展中介咨詢機(jī)構(gòu)，形成以中介咨詢機(jī)構(gòu)為主體的市場制約體系
要建立住宅質(zhì)量的市場制約體系，筆者認(rèn)為，其重點(diǎn)就是發(fā)展社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，如監(jiān)理、質(zhì)量檢測、審價機(jī)構(gòu)等等。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅工程質(zhì)量的制約應(yīng)主要依靠市場制約體系，而政府應(yīng)主要以間接手段對市場主體進(jìn)行監(jiān)督和管理。
住宅建設(shè)中，中介咨詢機(jī)構(gòu)接受業(yè)主和其他方的委托，依據(jù)法律法規(guī)，按照合同的約定為委托者提供專業(yè)化、高質(zhì)量的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、法律等方面的服務(wù)，對住宅工程質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督管理。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中介咨詢機(jī)構(gòu)幾乎涉及到工程建設(shè)各方面的工作，對控制住宅工程質(zhì)量起到越來越重要的作用。
因此，應(yīng)盡快建立起適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的，以中介咨詢機(jī)構(gòu)為主體的住宅質(zhì)量市場制約體系，充分發(fā)揮社會中介咨詢機(jī)構(gòu)的作用，并同時加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員資質(zhì)和資格和管理，積極倡導(dǎo)公開、公平、公正的職業(yè)公德和行為，發(fā)揮其監(jiān)督、制約和服務(wù)的功能。
2.3建立住宅工程質(zhì)量認(rèn)證體系
建立住宅工程質(zhì)量
認(rèn)證體系是住宅工程質(zhì)量市場制約機(jī)制的必然需要。建立住宅工程質(zhì)量認(rèn)證體系，對企業(yè)和住宅部品、部件進(jìn)行認(rèn)證，是住宅建設(shè)實(shí)行準(zhǔn)入制度的前提條件。認(rèn)證制度的實(shí)施會使住宅建設(shè)參與企業(yè)和建材生產(chǎn)企業(yè)提高自身的生產(chǎn)水平，加強(qiáng)質(zhì)量管理，這樣才能通過質(zhì)量認(rèn)證。由此可見，認(rèn)證體系可以制約住宅建設(shè)參與者的工作質(zhì)量，并控制住宅建筑材料和設(shè)備的質(zhì)量，從而對住宅工程質(zhì)量起到控制作用。住宅工程質(zhì)量認(rèn)證體系應(yīng)具有如下三個功能： 2.3.1對體系的認(rèn)證。應(yīng)能夠?qū)ψ≌ㄔO(shè)相關(guān)企業(yè)的質(zhì)量保證體系進(jìn)行認(rèn)證，如iso9002企業(yè)質(zhì)量保證體系的認(rèn)證。與住宅相關(guān)的企業(yè)有：開發(fā)企業(yè)，建筑施工安裝企業(yè)，規(guī)劃、勘察、設(shè)計企業(yè)，監(jiān)理企業(yè)，建材生產(chǎn)企業(yè)，建筑機(jī)械生產(chǎn)企業(yè)等。
2.3.2對住宅部品、部件的認(rèn)證。住宅部品、部件是指住宅建設(shè)中采用的設(shè)備、部件、材料。如門窗、墻體、樓板、屋面、衛(wèi)生潔具、廚房設(shè)備等。通過認(rèn)可的認(rèn)證機(jī)構(gòu)按照國家的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定對住宅材料、部品、設(shè)備等住宅產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)證。
2.3.3對住宅本身進(jìn)行認(rèn)證。應(yīng)該說，對住宅本身進(jìn)行認(rèn)證，在我國的條件還不成熟。但隨著我國住宅質(zhì)量綜合評價體系的逐步建立和完善，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)對住宅質(zhì)量的認(rèn)證應(yīng)是發(fā)展的必然方向。
3、以行政管理部門為主的住宅工程質(zhì)量監(jiān)督體系
以行政管理部門為主的住宅工程質(zhì)量監(jiān)督體系是整個住宅工程質(zhì)量控制體系得以有效實(shí)施的保證。
政府對住宅工程質(zhì)量的監(jiān)督應(yīng)分為直接監(jiān)督和間接監(jiān)督兩個方面。直接監(jiān)督主要是針對如果政府不監(jiān)督就無人監(jiān)督而又事關(guān)公眾利益、國家利益的問題，世界各國政府對住宅工程質(zhì)量都進(jìn)行不同程度的直接監(jiān)督。政府通過直接監(jiān)督，規(guī)范住宅建設(shè)參與者的行為。間接監(jiān)督是市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府監(jiān)督管理的主要手段，是指國家和政府通過建立和健全建設(shè)法律體系，掌握和運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、支持和鼓勵質(zhì)量體系認(rèn)證、培育和營造全民質(zhì)量意識氛圍等形式加強(qiáng)對住宅工程質(zhì)量的根本把握。
在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府的工作重心將逐步由直接監(jiān)督向間接監(jiān)督轉(zhuǎn)變，減小住宅工程質(zhì)量直接監(jiān)督的程度，政府職能集中體現(xiàn)于保障市場機(jī)制的良性環(huán)境、規(guī)范行業(yè)秩序的正常運(yùn)作，住宅工程質(zhì)量將主要依靠市場 機(jī)制自我調(diào)整和健康發(fā)展，這已成為社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程的必然選擇。
小結(jié)
本文詳細(xì)探討了住宅工程質(zhì)量控制體系。在組成質(zhì)量控制體系的三個部分中：以開發(fā)企業(yè)為主的住宅工程質(zhì)量保證體系是整個控制體系的基礎(chǔ)；以中介咨詢機(jī)構(gòu)為主體的市場制約體系是控制體系的核心；以行政管理部門為主體的監(jiān)督體系是控制體系發(fā)揮作用的保證。這三個部分互相制約，互相影響，缺一不可，共同構(gòu)成住宅工程質(zhì)量控制體系。